Direitos e deveres dos Condôminos

Inicialmente vamos conceituar o condomínio que por sua vez pode ser definido como direito real de propriedade exercido comumente por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto, isto é, todos que ali residem (locatários, mandatários etc.) têm o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, bem como usar das partes comuns, não impedindo que os demais compossuidores utilizem a mesma área comum.

Todos os proprietários têm o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, porém, nada impede que o proprietário outorgue os seus poderes para outra pessoa, denominada possuidor do imóvel, que munido de mandato, poderá participar das assembleias.

O art. 1.336 do Código Civil estabelece alguns deveres dos condôminos como: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, entre outros assuntos regulados na convenção de condomínio.

No momento, vamos falar especificamente de uma das obrigações, que é a contribuição paras as despesas do condomínio, classificada como uma obrigação propter rem, ou seja, as despesas atrasadas pelo proprietário são transferidas para o novo adquirente do imóvel e ratificada com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme prevê o art. 1.345 do Código Civil.

Aquele que faz uma promessa de compra e venda tem alguma responsabilidade?

Em relação ao promissário comprador, ainda que não esteja formalizada a compra pode ter responsabilidade pelas despesas atrasadas. Nesse caso, a responsabilidade pode recair tanto para o promitente comprador quanto ao promissário vendedor, dependendo das circunstâncias do caso.

O que define esse liame é a relação quanto à posse do imóvel, e não só a propriedade, ou seja, para que o promitente comprador seja responsabilizado há de se comprovar que ele já estava na posse do bem antes mesmo da transmissão que se dá com o registro em cartório.

Nos casos de locação essa responsabilidade também é transmitida ao locatário do bem?

Sim, pois o que define essa cobrança ou não é a natureza do bem, como ela tem uma natureza propter rem, isto é, a obrigação pode recair sobre o proprietário do bem ou possuidor da coisa, conforme o art. 1.345 do Código Civil.

Portanto, pode-se observar que apesar de o art. 1.335 do Código Civil estipular os direitos dos condôminos, tais direitos não são absolutos do proprietário do imóvel, mas também dizem respeito ao possuidor (locatário, comodatário, promissário comprador, etc.), daí a importância de um contrato bem feito e esclarecido no momento de negociar o bem, seja para promessa de compra e venda, locação, comodato, usufruto, ou qualquer outro tipo de negócio envolvendo o imóvel, para que não restem dúvidas sobre direitos e deveres das partes em relação ao condomínio.